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2018-12-11 02:04 来源:国 华新闻网

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世联行董事长:房产业的独角兽最有希望诞生在长租公寓业务中

2018-12-11 10:40
来源:澎湃新闻网

陈劲松 

4月3日,房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司(世联行,002285.SZ)董事长陈劲松,在2017年度业绩发布会上表示,中国房地产市场正发生巨量的增量资产向深度服务需求的根本性转变。 
陈劲松说,过去中国房地产增值逻辑是,交易的边际定价决定了房产的定价。举例来说,当100万元的房产经过10年以1000万元成交,该房产再以1000万元的新估值去做房价抵押、加杠杆,就产生了泡沫。本轮中国房地产将产生的变化,是从虚拟经济向实体经济转变,未来将以运营出租回报是否能满足现金流折现来重新定价房产价值。也就是,从市场比较法回归收益还原法。 

世联行3月31日发布的2017年年报显示,该年度,世联行营业收入约82.12亿元,同比增长30.97%;归属于上市公司股东净利润约10.04亿元,同比增长34.35%;资产总额136.33亿元,同比增长75.14%。 
世联行将主要原因总结为,该公司互联网+业务发展迅速,收入同比增长61.84%;所拓展的公寓等资产服务业务发展迅速,收入同比增长68.80%;及金融服务业务发展顺利,收入同比增长62.26%。 

“看好核心二线城市” 

陈劲松表示,世联行2018年的增速不会低于2017年,对房企来说可能是小年,但对于代理商来说中性偏好。他开玩笑说,“25年前,世联行应该加杠杆在资产增值上赚钱,既然当时没有做,现在也没必要”,世联行坚持靠提供服务走轻资产路线,看好核心二线城市和核心都市圈。
对于房企集中度提高,陈劲松说,中国房地产市场具有“巨量、低频成交、非标、高额、不平衡”等特点,而中小房企对其所在的三四线城市的房地产市场理解更深刻。相对来说,房企规模的增速可能会减慢。 

截至2018-12-11,世联行互联网+业务完成186个城市的服务布局,新增三四线城市布局81个,合作项目累计超过1000个,营业收入23.53亿元,同比增长61.84%,毛利5.31亿元, 同比增长89.73%。持续开展线上营销活动,线上开展了网上售楼处、特惠房展会、返乡季、旅居业务等专题活动,接待直销咨询报名130多万人次,在25个大中城市电商市场份额居市场top3,其中济南、惠州、广州、深圳等8家地区公司实现营收过1亿元,武汉、南宁、成都、重庆等城市亦表现出强劲的增长势头。 

东方地产认为,电商业务已成世联行业绩最大亮点,2017年实现营业收入23.5亿元,同比增长62%,毛利5.3亿元, 同比增长90%。电商业务业绩高增最重要的原因有二,其一、该公司积极下沉三四线城市,享受到了2016-2017年三四线城市房地产市场蓬勃发展的红利;其二是该公司逐步将其业务模式转变成营销总包模式,带来单盘的营收和利润方面的大幅度增长。2017年电商业务的毛利率持续提升至22.6%,较2016年上升了3.3个百分点。 

而长租公寓快速抢占市场份额,金融业务恢复高增长。2017年公司公寓管理业务实现收入2.1亿元,同比增加388%。截至2017年底,世联行红璞公寓的全国签约间数突破10万间,在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%,布局全国共计29个城市。金融业务2017年收入达7.3亿元,增长62%;毛利4.6亿元,增长87%。该公司2017年全年放贷额114.9亿元,增长281%。截至2017年底,公司贷款余额为49.5亿元,比上年同期增长318%。 

世联行认为,在全球流动性不再宽松和行业去杠杆的大背景中,“钱紧”是中期行业环境的主基调。2018年,经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,居民对生活质量的要求也不断提高,住房产品、物管服务、金融服务的需求日益多样化、个性化。一二线城市人口持续导入,租购并举和改善需求推动着房地产深服务提速;不仅在住宅领域,工商物管、办公空间的服务内容和质量也在不断拓展和提高。棚改和消费升级推动三、四线居民出棚入户,住房从成间到成套、成套到成社区不断升级,对完备的社区配套和美好的生活环境有着更高的期望。置业的目的从满足基本居住需求转向追求更好、更舒适的居住体验,房地产服务的延伸在将承担更重要的角色。 

“房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中” 

在国家“房住不炒”的总方针下,2017年,世联行长租公寓业务成为重要的盈利点。在业绩会上,世联行透露去年在长租公寓投资超过10亿元,占大头的是装修的部分,平均下来一间房在40000元左右;此外还有底租押金与IT投入的叠加。目前红璞主要做的是核心二线城市的刚需类产品,这些城市的租金价格与一线城市相比只有1/3,大约1000元左右,世联行深度布局未来3至5年租金会明显上涨的二线核心城市,看好这些区域的城市发展。世联行介绍,装修一般按5年折旧摊销,少部分深度改造以8年摊销测算,力求控制在5年内回收,项目利润控制在15%左右。未来,世联行对长租公寓业务的投资还会不断增加。 

可资借鉴的是,世联行于2018-12-11的第四届董事会第十二次会议,审议通过了《关于部分变更募集资金用途的议案》,同意变更顾问代理业务全国布局项目剩余募集资金本金余额6000万元、基于大数据的O2M平台建设项目募集资金本金可用余额3.89亿元和补充流动资金募集资金本金可用余额3.3亿元,本次拟变更募集资金金额为8.67亿元以及2018-12-11以后产生的利息收入,变更用于公司长租公寓建设项目。 

年报显示,红璞公寓以集中式公寓为主要体现,截至2018-12-11,全国签约间数突破10万间,完成了2017年制定的全国目标签约总量。除广州、武汉、杭州、成都、郑州、济南传统六大核心城市外,厦门、西安、苏州三座后起之秀也在房源拓展上做出贡献,九大城市签约总量占全国总量的90%以上,市场布局29城,覆盖核心一二线城市,已进入了中国长租公寓品牌第一梯队。在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%,公司公寓管理业务实现收入2.08亿元,同比增加387.64% 

平安证券认为,世联行未结算资源丰富,业绩增长有保障。2017年该公司累计实现代理销售套数49.7万套,目前累计已实现但未结算的代理销售额约3581亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约27.7亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约2987亿元,将在未来的3至9个月为该公司带来约22.7亿元的代理费收入。 

陈劲松表示,房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。他说,独角兽一定是从中低端房地产市场发展出来的,只有刚需需求才能有足够大的规模,独角兽的产品才会体验更好更方便。 
对于世联行控股子公司深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司(世联君汇)在新三板退市的问题,世联行表示,世联君汇在新三板上的交易非常少,定价功能和融资功能未达目标。现在是碎片化的市场,世联行打算在一级市场寻求投资者、战略伙伴,再把它做大。陈劲松称,世联君汇是一家主要从事咨询顾问、物业管理和办公商业物业运营的公司,是目前流行的共享办公主题,需要得到资本市场的关注,下市是为了保留世联君汇独立发展或单独募资的可能。 

此前的3月8日,世联行公告称世联君汇拟申请股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。公司此次拟终止挂牌,是为配合自身业务发展需要及在资本市场的长期发展战略规划。 
1993年成立于深圳的世联行,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商,业务包括房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理等,至今拥有71家分支机构,服务遍及全球19个国家。世联行普通股利润分配预案为,以20.44亿股为基数,向全体股东每10股派发现金红利0.80元(含税)。

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